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住建部：需三分之二以上業(yè)主同意
南國都市報6月27日訊（記者王子耀）物權法第七十六條第六款規(guī)定：改建或者改建建筑物及其附屬設施時，獨占部分應當占建筑物總面積的三分之二。?建筑物。 上述業(yè)主及總人數三分之二以上業(yè)主同意。
既然封陽臺有利有弊，那么是否封陽臺只能由業(yè)主自己的意愿來決定，還是需要其他業(yè)主、業(yè)主、開發(fā)商等角色的協調呢？ 記者近日走訪開發(fā)商，相關部門和法律人士了解到，根據物權法，陽臺全封閉需要滿足兩個“三分之二”條件，這意味著業(yè)主不能封陽臺未經授權，僅基于個人想法。
開發(fā)商
門面歸所有業(yè)主所有
近日，記者走訪了?？谑形骱０兜牟糠肿≌瑓^(qū)。 對于陽臺能否封陽臺的問題，多數售樓處相關負責人表示，購房者拿到鑰匙準備開始裝修時，會與物業(yè)公司簽訂裝修合同，其中規(guī)定了裝修合同的內容。陽臺的裝飾。 事實上，幾乎所有大型房地產項目都在裝修合同中對業(yè)主私人陽臺裝修說“不”。
“如果每戶人家都按照自己的想法改造陽臺，建筑就會失去整體的美感，這是一種無形的價值損失。如果以后房子要轉售，小區(qū)整體的不協調，肯定會影響銷售?！眱r格?！?海口西海岸的一位賣家樓宇銷售人員表示，“事實上，陽臺的承重標準是有限的，業(yè)主在沒有獲得工程部門對陽臺承重的批準的情況下，自行修改了陽臺的承重標準。”陽臺增加其承重，存在一定的安全隱患?！?/p>
一位銷售人員表示，他家陽臺的面積有一半已納入產權。 業(yè)主除外觀權外，僅擁有自家陽臺的產權。 陽臺內外墻屬于外立面，外立面屬于全體業(yè)主。 “你可以到物管所查一下該物業(yè)的測量報告廈門市建筑外立面裝飾裝修管理規(guī)定，里面有詳細的圖片說明每戶的面積是怎么計算的，還有外半墻（外墻的外半部分有一半的面積）厚度）屬于共有面積，如果私自改變了陽臺內墻的材質和顏色，就是外立面的改變，侵犯了全體業(yè)主對外立面的所有權。 銷售人員表示，陽臺本身也是外立面造型的一部分，封閉式陽臺更多的是對立面進行改變，而改變立面需要征得剩余業(yè)主的同意。
相關部門
封閉式陽臺必須滿足兩個條件：
記者從規(guī)劃部門了解到，部分陽臺面積確實屬于建筑外立面。 住宅小區(qū)報批時，建筑的層高、長寬高、間距、綠化、建筑立面效果、住宅套房內分布等均已完成規(guī)劃審批。 如果拆除的話，會改變房屋的立面效果。 根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，從事住宅室內裝飾裝修活動的裝修人員未經批準不得改變住宅外立面。 在大多數半封閉式房產中，出售時一半的陽臺面積都歸業(yè)主所有。 將陽臺圍起來相當于擴大了原有建筑面積，可能會導致房產在審批時不通過。
對于陽臺能否全封閉、采用什么方法密封、物業(yè)公司為何阻止業(yè)主密封陽臺等問題，?？谑凶〗ú块T相關負責人表示，陽臺的封堵改變了小區(qū)規(guī)劃設計的原貌。 根據相關規(guī)定，如果要關閉，必須等待多個政府部門的綜合驗收，并且必須由兩個或兩個以上“三分之二”業(yè)主擁有（指總數的三分之二）。小區(qū)業(yè)主人數，專屬面積占總建筑面積的2/3）。 三分之二）必須同意繼續(xù)。
相關負責人表示，部分小區(qū)竣工驗收后即可移交業(yè)主，但尚未進行全面驗收。 如果綜合驗收時小區(qū)的外立面發(fā)生了較大的變化，很有可能無法通過驗收，所以物業(yè)管理公司基本上會在驗收前要求業(yè)主配合，不要關閉陽臺暫時。 至于為何需要三分之二以上業(yè)主同意，該負責人表示，陽臺屬于外立面，涉及小區(qū)公共部分廈門市建筑外立面裝飾裝修管理規(guī)定，屬于全體業(yè)主。 因此，陽臺是否可以封閉、用什么方法封閉必須經過其余業(yè)主的同意。
房地產協會
私家裝修陽臺管理難度大
?？谑形飿I(yè)行業(yè)管理協會相關負責人也認為，房屋交付業(yè)主后，陽臺不能像業(yè)主想的那樣隨意改造或關閉。 但現實中，自從房子已經交給業(yè)主之后，陽臺如何處理很大程度上成為了業(yè)主的個人選擇。 因此，物業(yè)管理難度也很大，這也造成了統一陽臺立面改造的困境。
律師聲明
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